A multa de rescisão de contrato de aluguel pela Lei do Inquilinato é uma das principais preocupações para locatários e locadores ao romperem um acordo antes do prazo combinado.
Ela é aplicada para compensar o proprietário por possíveis perdas com a saída antecipada do inquilino, e seu valor costuma ser estipulado no próprio contrato de locação.
No entanto, a multa deve ser calculada de forma proporcional ao tempo restante do acordo, conforme prevê a lei, garantindo um equilíbrio entre os direitos de ambas as partes. Continue a leitura e entenda em detalhes como ela funciona, em quais situações é aplicável, como calculá-la corretamente e as possíveis maneiras de evitá-la!
Quanto é a multa de quebra de contrato de aluguel pela Lei do Inquilinato?
O artigo 4º da Lei do Inquilinato indica que:
“Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado. O locatário, por sua vez, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada, salvo se a devolução decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, caso em que ficará o locatário isento do pagamento da multa.”
Ou seja, a multa de quebra de contrato geralmente é proporcional ao tempo restante do acordo. O valor costuma ser estipulado no próprio instrumento de locação, normalmente com base no total do aluguel ou de meses específicos. Embora a legislação não defina um percentual fixo, é comum que a multa seja equivalente a três aluguéis.
Assim, se o contrato for acordado por 24 meses e o locatário decidir sair do imóvel após 12 meses, a multa deve ser proporcional ao tempo que ainda falta para o término do contrato. Portanto, ao invés de pagar três aluguéis inteiros, o inquilino pagará metade do valor da multa, já que cumpriu metade do período estipulado.
A multa de rescisão de contrato de aluguel pela Lei do Inquilinato tem o objetivo de compensar o locador pela quebra do acordo, pois a saída prematura do inquilino pode causar prejuízos, como a necessidade de procurar um novo locatário e o tempo que o imóvel ficará desocupado.
Quando a multa de rescisão de contrato de aluguel é aplicável segundo a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato estabelece que a multa é aplicável quando há quebra do contrato de aluguel antes do prazo estipulado, tanto pelo locatário quanto pelo locador.
Se ocorrer por parte do locatário, a multa deve ser aplicada proporcionalmente ao período cumprido. Inclusive, é preciso esclarecer que o locador não pode exigir uma multa excessiva, pois o princípio da proporcionalidade é sempre observado em caso de litígio.
Caso aconteça por parte do locador, além da multa, ele também pode ser responsabilizado por indenizar o inquilino, a menos que haja justificativas previstas na lei, como a necessidade de uso próprio do espaço ou a venda dele com aviso prévio ao locatário.
Porém, é importante destacar que a Lei do Inquilinato oferece uma exceção: se o inquilino for transferido para outra cidade por motivos profissionais, ele pode solicitar a rescisão do contrato de aluguel sem a cobrança da multa, desde que avise o locador com 30 dias de antecedência e apresente os comprovantes da transferência, conforme indicado no artigo 4º.
Passo a passo para calcular a multa rescisória de aluguel corretamente
Para calcular a multa de rescisão de contrato de aluguel pela Lei do Inquilinato, siga as etapas abaixo:
1 – Identifique o valor da multa estipulada no contrato
Verifique o valor exato da multa estabelecida no acordo de aluguel. Como dissemos, geralmente o valor é equivalente a três aluguéis, mas isso pode variar conforme combinado entre as partes.
2 – Calcule o período restante do contrato
Determine quantos meses ainda faltam para o término do contrato para calcular a multa proporcional.
3 – Ajuste o valor da multa proporcionalmente
Divida o valor total da multa pelo número de meses do contrato e multiplique pelo número de meses restantes. O objetivo desse cálculo é aplicar a proporcionalidade, assegurando que o inquilino pague apenas pela parte do contrato que não foi cumprida.
Veja um exemplo para ficar mais claro:
- Contrato: 24 meses
- Valor mensal: R$ 1.500,00
- Multa: 3 aluguéis (R$ 4.500,00)
- Período cumprido: 12 meses
- Multa proporcional: (3 aluguéis / 24 meses) x 12 meses restantes = 1,5 aluguel (R$ 2.250,00)
É possível evitar a multa por rescisão de contrato de aluguel?
Sim, em alguns casos, a multa de rescisão de contrato de aluguel pela Lei do Inquilinato pode ser evitada ou negociada. Além da transferência por motivo de trabalho, como vimos, há outras situações em que isso é possível:
- Negociação direta entre as partes: a dispensa ou a redução da multa pode ser negociada com o locador caso o inquilino encontre um novo locatário para ocupar o imóvel imediatamente após sua saída.
- Cláusulas de flexibilidade no contrato: o instrumento de locação pode incluir cláusulas que permitam rescisões sem multa após determinado período, como 12 meses de permanência. Essa prática é mais comum em contratos de longa duração.
- Acordo amigável: em muitos casos, o locador pode preferir evitar conflitos e aceitar uma rescisão sem a aplicação de multas.
Ou seja, com uma boa comunicação e um entendimento claro entre locador e locatário, é possível reduzir ou até eliminar a multa de rescisão.
Perguntas frequentes
A Lei do Inquilinato estabelece que, na rescisão antecipada do contrato de aluguel, o locatário deve pagar uma multa proporcional ao tempo restante do acordo. E indica ainda que, em caso de transferência a trabalho, o inquilino pode ser isento da multa.
O valor da multa costuma ser estipulado no contrato e, geralmente, é equivalente a três aluguéis. A Lei do Inquilinato exige que a multa seja proporcional ao tempo restante do acordo, assegurando um cálculo justo entre locador e locatário.
Sim, é obrigatório, a menos que haja cláusulas de isenção, como transferência a trabalho, negociação direta entre as partes ou acordo amigável.
Conclusão
A multa de rescisão de contrato de aluguel pela Lei do Inquilinato visa a garantir o cumprimento dos acordos firmados entre locador e locatário e, assim, proteger os interesses de ambas as partes.
Como vimos, a legislação estabelece regras para isso, mas, ao mesmo tempo, oferece flexibilidade, especialmente quando há acordo mútuo ou circunstâncias excepcionais, a fim de evitar conflitos.
Portanto, compreender os direitos estabelecidos no acordo e na legislação é fundamental para que eventuais negociações ocorram de maneira mais fluida, minimizando impactos financeiros e jurídicos envolvidos na quebra de contrato.
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